Kentsel Dönüşümde Kiracının ve Maliklerin Hakları Nelerdir?

Odak Anahtar Kelime: kentsel dönüşüm hakları

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca malikleri değil, kiracıları da doğrudan etkileyen önemli bir hukuki süreçtir. Bu nedenle hem taşınmaz sahibi malikler hem de kiracılar, haklarını bilerek hareket etmelidir. Aksi halde mağduriyetler yaşanabilir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti ile süreç başlar. Yapının riskli olduğu teknik raporla belirlenirse, maliklere 60 gün içinde yıkım için süre tanınır. Sonrasında dönüşüm süreci hızlanır.

Maliklerin Kentsel Dönüşümdeki Hakları

• Pay oranına göre oy hakkı: Bağımsız bölüm sahiplerinin üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Oy birliği zorunlu değildir.
• Yeniden inşa edilen yapıda hak sahibi olma: Yeni projede daire veya bedel üzerinden anlaşma mümkündür.
• Devlet destekleri: Kredi, kira yardımı veya faiz desteğinden yararlanabilirler.
• Satışa katılma hakkı: Üçte iki çoğunlukla karar alınırsa, katılmayan maliklerin hissesi diğer maliklere açık artırmayla satılır.

Kiracıların Kentsel Dönüşümdeki Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar, mal sahipleri kadar söz hakkına sahip olmasa da, bazı haklara sahiptir:

• Devlet tarafından verilen taşınma yardımı: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine başvurarak nakdi yardım alınabilir.
• Makul süre içinde tahliye: Ev sahibi, riskli yapı tespitinden sonra kiracıya resmi bildirimle tahliye süresi vermek zorundadır.
• Yeni yapılacak binaya dönme önceliği: Taraflar anlaşırsa, yeni projede tekrar kiracı olarak yer alma hakkı olabilir.
• Haksız tahliye baskısına karşı koruma: Henüz riskli yapı kararı yoksa, ev sahibinin keyfi tahliye baskısına karşı hukuki yollar kullanılabilir.

Kira Yardımı Ne Kadardır ve Nasıl Alınır?

Kiracılar, riskli yapının yıkımı sonrası tahliye ederlerse bir defaya mahsus taşınma yardımı alabilir. Malikler ise geçici olarak başka bir yerde ikamet edeceklerse aylık kira yardımı alabilir. Bu miktar, il bazında değişmekte olup her yıl güncellenmektedir.

Kiracının Evi Boşaltmaması Hâlinde Ne Olur?

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının belirlenen sürede evi boşaltmaması hâlinde, malik tarafından tahliye davası açılabilir. Bu dava genellikle hızlı şekilde sonuçlanır. Kiracının tahliye sürecine itiraz hakkı olmakla birlikte, riskli yapı tespiti varsa tahliye kaçınılmazdır.

Uygulamada Sık Yaşanan Sorunlar

• Kentsel dönüşüm ilan edilmeden kiracıya yapılan baskılar
• Taahhüt edilen taşınma yardımlarının ödenmemesi
• Yeni projede eski hakların korunmaması
• Malikler arasında anlaşmazlık ve satış tehdidi

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşüm süreci, hem malikler hem kiracılar için ciddi hak kayıplarına yol açabilecek bir hukuki süreçtir. Özellikle riskli yapı kararı alınmadan yapılan tahliye taleplerine karşı dikkatli olunmalı, taraflar mümkünse yazılı ve resmi adımlarla ilerlemelidir.

Haklarınızı korumak ve gerekli başvuruları doğru zamanda yapmak için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız yararlı olacaktır.